De ce sunt mai scumpe creditele ipotecare exprimate în moneda locală în România faţă de Polonia

Din cand in cand, apar articole de analiza in care se compara situatia din Romania cu cea din alte state similare, ca de exemplu Polonia. In unele cazuri argumentele prezentate sunt insuficiente pentru a decripta sursa diferentelor.

Datorita performantelor si politicilor economice diferite de cele aplicate in Romania, Polonia este folosita rar ca si etalon iar uneori in mod gresit.

In Ziarul Financiar se prezinta o analiza privind diferenta intre dobanda medie la creditele ipotecare in Ron si cea in Zloti.  Ziarul mentioneaza ca media la Ron este de 9.4% iar la Zloti de 6.7% in conditiile in care indicele pietei monetare relevant probabil in ambele cazuri este egal cu 5%.

Probabil ca intentia analizei din Ziarul Financiar este de a raspunde la intrebarea din titlu si nu de a fi ecoul declaratiilor diferitelor autoritati.  Argumentele incluse in textul din ziar nu ofera o imagine corecta asupra situatiei pe cele doua piete .

O serie de informatii suplimentare pot ajuta la creionarea unei imagini mai clare.

1. O banca, pe langa gestionarea riscului de credit intermediaza temporal in sensul in care atrage resurse pe termen scurt si plaseaza pe termen lung. Prin urmare,  la fiecare maturitate a finantarii pe termen scurt, banca trebuie sa-si asigure resursele. De exemplu daca un credit la 10 ani se finanteaza prin intrumente la 7 zile, rostogolirea se realizeaza pe parcursul existentei creditului, de aproximativ 521 de ori. Am folosit 7 zile pentru ca acesta este perioada la care a decis BNR sa ramana cu injectia de lichiditate. La fiecare rostogolire a instrumentului banca are un risc de lichiditate, in sensul in care poate sa nu mai gaseasca resurse in moneda de exprimare a creditului si de pret.

Intre piata poloneza si cea romana este o diferenta majora de lichiditate la termene lungi. Bancile straine au posibilitatea de a genera mai multa lichiditate la termen lungi in valuta decat intregul sistem bancar Romanesc poate genera Ron. Mai mult , piata Romaneasca este neomogena in detinerile de lichiditate mai ales de Ron iar noul regulament de creditare este inca la nivel de validare pentru majoritatea sistemului  ceea ce face ca in prezent creditarea ipotecara in Ron sa fi marginita un numar redus de banci.

In conditiile in care BNR refuza reducerea rezervelor si realizarea de injectii de lichiditate la termene lungi, riscul de lichiditate si de pret al bancilor romanesti este semnificativ mai mare decat cel al bancilor poloneze. Acest risc suplimentar se traduce intr-o marja suplimentara fata de piata poloneza.

2. De-a lungul istoriei economice post decembriste au fost doua decizii care au marcat masiv sistemul economiei de piata. Prima a fost nationalizarea valutei iar cea de a doua a fost blocarea administrativa a Robor-ului, miscare care a colmatat canalul dobanzilor si l-a afectat pe cel de credit in ultimii 3 ani.

In toamna anului 2008 ,BNR, dupa ce a scos toata lichiditatea din piata a blocat administrativ dobanda Robor. Aceasta imixtiune administrativa nu a coborat dobanzile ci doar a creat piete paralele.  Piata interbancara se manifesta pe anumite paliere, piata depozitelor pe altele, dobanda de interventie are propria “conduita”. Existenta acestei distorsiuni a creat mai multe dobanzi pentru acelasi punct de pe curba dobanzilor si a scurtat maturitatea instrumentelor lichide.

In aceeasi perioada, datorita presiunii preelectorale asupra autoritatilor monetare, acestea au si reversat partial convertibilitatea monedei nationale, limitare realizata prin instrumentul de politica monetara numit “moral suasion ” .

Situatia descrisa se manifesta si dupa 3 ani, reprezentand un argument pentru pledoaria analistilor de refacere a canalului dobanzilor in economia romaneasca.

In Romania datorita diferitelor accidente istorice, lichiditatii scazute la termene lungi  si segmentarii pietei nu se poat vorbi de o curba a dobanzilor in Ron pe termen lung.

Acesta este un alt element pentru care creditele ipotecare in moneda locala sunt mai scumpe decat in Polonia.

3. Dobanzile la depozitele in moneda locala in Romania sunt decuplate tot de 3 ani atat de dobanzile interbancare cat si de cea de interventie. Bancile nu pot sa-si finanteze portofoliile de credite ipotecare nici prin apelarea la dobanda de interventie nici prin accesarea pietei interbancare.

Un alt motiv pentru excesul de dobanda la creditele ipotecare este reprezentat de faptul ca dobanzile la depozite sunt in medie mult superioare  dobanzii interbancare.

4. Un motiv suplimentar pentru diferentialul de dobanzi este evident din comparatia intre dobanda de referinta intre cele doua tari si cea de la facilitatea de creditare. In Polonia dobanda de referinta este 4.5% iar in Romania de 5.5%. In cazul dobanzii la facilitatea de creditare Romania se situeaza cu 3.5% peste Polonia, la 9.5%.

Dobanda la facilitatea de depozit  in cazul Bancii Nationale a Poloniei este de 3.0%, in timp ce Banca Nationala a Romaniei o mentine la 1.5%. Diferenta intre intre facilitatea de credit si cea de deposit in cazul Poloniei este de 3% iar in cazul Romaniei de 8%. Aceasta este o alta masura a amplitudinii variatiilor posibile de dobanda in conditii normale, a pierderilor posibile in gestiunea lichiditatii sia riscului de prêt de piata  si a costurilor impuse de politica monetara in gestiunea intermedierii temporale. Cu cat costurile impuse de politica locala sunt mai mari cu atat preturile oferite clientului final sunt pe masura. BNR ar trebui sa refaca canalul dobanzilor micsorand diferenta intre diferitele categoriile de dobanda si cea de interventie si repozitionand dobanda la depozite atrase de la clientela sub dobanda de interventie.

5. Facilitatile de la BNR nu sunt accesibile decat contra colateral eligibil iar creditele ipotecare nu fac parte din aceasta categorie. Pana si Ungaria a anuntat introducerea portofoliile de credite ipotecare ca si collateral eligibil pentru finantare. Bancile in Romania sunt lasate sa se descurce singure in asigurarea necesarului de lichiditatilor pentru finantarea facilitatilor ipotecare in Ron.

6. Comparatia mediilor dobanzilor din cele doua sisteme nu este deosebit de informativa fara o privire asupra distributiei preturilor si fara a lua in calcul ponderea finantarilor in moneda locala in totalul finantarilor ipotecare. Intre cele doua piete exista diferente semnificative. In functie de maturitatea pietei la credite ipotecare in moneda locala si a potentialului acesteia se pot intalni produse cu dobanda fixata la nivele reduse in prima perioada a creditului care pot influenta imaginea oferita printr-un singur moment al distributiei, media acesteia.

7. Bancile Romanesti au operat pana la inceputul acestui an cu un sistem de provizionare unic, diferit de standardele internationale, care le pozitiona dezavantajos din punct de vedere al rentabilitatii fata de cele Poloneze.

Si acest dezavantaj se regaseste in diferenta de pret.

8. In Romania “costul de a face afaceri “ pentru banci este semnificativ mai mare decat in cazul Poloniei. Acestea sunt costuri impuse de sistem si transferate clientului final. Un exemplu important este rezerva minima care creste semnificativ costul finantarii si diminueaza lichiditatea. Costul incremental al rezervei minimine obligatorii la Ron este de circa 0.7%+.

Aceste costuri impuse de BNR se regasesc in diferentialul de dobanzi.

9. Diferenta intre situatia pietei ipotecare din Romania si Polonia este semnificativa si prin urmare diferenta de pret obtinuta prin valorificarea colateralului modifica demersul de stabilire a pretului in cele doua jurisdictii.

In concluzie, in conditiile unei piete interbancare si a unei dobanzi de interventie irelevante pentru creditarea ipotecara, a unei piete de depozite deasupra dobanzii de interventie si a indicilor pietei interbancare, a unor instrumente de injectare a lichiditatii considerabil mai scurte, a unor rezerve minime mult mai mari, a unei dobanzi la facilitatea de creditare semnificativ superioara , a unor costuri de a face afaceri simtitor mai importante decat in cazul Poloniei, a unei diferente majore in colateralul eligibil pentru refinantare si a unor ample deosebiri intre pietele ipotecare, diferentialul de dobanda medie de 2.7% la creditarea in moneda locala pe termen lung este unul competitiv.